Investir et défiscaliser dans le neuf grâce au LMNP
Qu’est-ce que la location en meublé non professionnel (LMNP) ?
La location en meublé non professionnel (LMNP) est un statut fiscal qui permet à un particulier de louer un bien immobilier meublé tout en bénéficiant d'avantages fiscaux. Les revenus générés par cette location sont considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers.
Le LMNP plus favorable que la location vide ?
Contrairement aux revenus fonciers générés par une location classique, les revenus issus d’une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce régime permet, selon le régime choisi, de bénéficier d’un abattement forfaitaire ou de déductions plus ciblées, contribuant à alléger sensiblement la charge fiscale.
Les conditions à remplir pour accéder au statut LMNP ?
Pour bénéficier du statut LMNP, l’investisseur doit répondre à deux conditions principales :
- Le plafonnement des recettes :
les recettes annuelles issues de la location meublée ne doivent pas dépasser 23 000 €, ou représenter moins de 50 % des revenus totaux du foyer fiscal. - Le caractère meublé :
le logement doit être entièrement meublé, avec les équipements indispensables à une occupation immédiate (literie, rangements, cuisine équipée, électroménager de base, etc.).
En cas de dépassement des plafonds de revenus, le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) s’applique, avec des obligations et un régime fiscal différents.
Deux régimes fiscaux possibles pour investir en LMNP ?
LE RÉGIME MICRO-BIC :
SIMPLICITÉ ET ALLÈGEMENT FISCAL
Ce régime, attribué par défaut, prévoit un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, sans nécessité de justifier les dépenses. Il convient aux investisseurs recherchant une gestion administrative allégée, sans tenue de comptabilité complexe.
LE RÉGIME RÉEL :
UNE OPTIMISATION FISCALE PLUS POUSSÉE
Les investisseurs souhaitant maximiser leurs économies d’impôt peuvent opter pour le régime Réel simplifié. Celui-ci permet de déduire l’intégralité des charges supportées dans le cadre de la location meublée :
- Frais d'acquisition (notaire, agence, frais de garantie)
- Travaux, entretien, charges de copropriété
- Intérêts d'emprunt
- Amortissement du mobilier et du bien immobilier (hors foncier)
En cas d'excédent de charges, le déficit constaté peut être reporté sur les exercices suivants, contribuant à réduire durablement l’assiette imposable.
Bon à savoir
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements du bien, déduits dans le cadre du LMNP, sont désormais pris en compte dans le calcul de la plus-value en cas de revente, ce qui peut entraîner une imposition plus élevée. Toutefois, si le bien est détenu sur le long terme, la déduction de l’amortissement peut encore présenter un intérêt, en fonction des circonstances, notamment en réduisant l’imposition annuelle durant la période de détention.
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