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Le dispositif Pinel : comment ça marche ?
La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière pour les investissements locatifs dans le neuf. Il ouvre la voie à une réduction d’impôt grandement avantageuse pouvant aller jusqu’à 63 000 €, sous réserve de répondre à certaines conditions. Ce dispositif a vocation à dynamiser le secteur de la construction afin de mieux pourvoir le marché en offre d’habitations et d’exhorter les acquéreurs à louer leurs biens. Il est à noter, qu’à partir du 1er janvier 2021, le dispositif Pinel sera réservé aux investissements au sein de bâtiments collectifs d’habitation.
Le principe : l’acquéreur s’engage à louer son logement en respectant un certain plafonnement des loyers ; les revenus du futur locataire devront aussi être plafonnés. La location doit obligatoirement se faire sur un minimum de 6, 9 ou 12 ans, chaque période correspondant à un taux de réduction fiscale.
- 12 % SUR 6 ANS
- 18 % SUR 9 ANS
- 21 % SUR 12 ANS
A NOTER : L’amendement N° II-3646 (du 13 novembre 2020) propose une prorogation du dispositif Pinel, accompagnée d’une réduction progressive en 2023 et 2024, afin d’organiser la transition vers un dispositif plus efficient. Le dispositif est toutefois maintenu inchangé jusqu’en 2024 pour les logements situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville ou qui satisfont des normes environnementales exemplaires.
Les avantages de l’investissement en Pinel
L’investissement en Pinel est un excellent moyen de rentabiliser une acquisition. Bonne nouvelle : le dispositif ayant été prorogé par la loi de finances 2018, il est possible d’y recourir jusqu’au 31 décembre 2021.
Bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 63 000 €
La défiscalisation, qui est l’avantage premier du dispositif Pinel, fonctionne par un système de paliers. Les périodes minimales de location sont fixées à 6 ans et prolongeables jusqu’à 12 ans. Chaque palier correspond à un certain taux d’abattement fiscal (détails dans le tableau ci-dessous).
A cette réduction peut s’ajouter la déduction de certaines charges telles que les intérêts du prêt, les éventuels frais de gestion locative, la taxe foncière, les frais de réparation ou encore d’entretien.
1
Période de location
1
6 ans
2
9 ans
3
12 ans
Montant
1
12%
2
16%
3
21%
Décomposition
1
2% / an, sur 6 ans
2
2% / an, sur 9 ans
3
2% / an, sur 9 ans, puis 1% pendant 3 ans
Réduction d'impôts
Période de location
Montant
Décomposition
6 ans
12%
2% / an, sur 6 ans
9 ans
16%
2% / an, sur 9 ans
12 ans
21%
2% / an, sur 9 ans, puis 1% pendant 3 ans
Se constituer un patrimoine de qualité et varié
Dans le cadre d’un investissement en Pinel, les revenus locatifs perçus ainsi que les réductions sur impôt permettent de financer, en tout ou en grande partie, le bien. Sur le long terme, cela permet de se constituer un patrimoine avec un effort d’épargne réduit. En outre, le dispositif ne se restreint pas à une typologie de bien spécifique, ce qui permet une liberté de diversification du patrimoine entre studios et grandes superficies.
2
3
Préparer sa retraite
En plus d’un effort financier qui aura été grandement réduit, l’investissement en Pinel permet à terme, une fois le crédit remboursé, de générer des revenus complémentaires. Il constitue de ce fait un excellent moyen pour assurer ses arrières et pour préparer au mieux sa retraite.
LOUER SON BIEN à SES ENFANTS OU à SES PARENTS
Le dispositif prévoit la possibilité de louer son bien à un ascendant ou à un descendant. L’acquisition permet finalement d’assurer une sécurité de logement à des membres de la famille tout en engageant un moindre effort financier en comparaison avec un achat classique. Il n’est toutefois pas possible de louer le logement à un membre du foyer fiscal.
4
Les Conditions pour recourir au Pinel
Pour pouvoir bénéficier du Pinel, certaines conditions s’appliquent à l’acquéreur, au bien et au profil du futur locataire.
- Être fiscalement domicilié en France
- Acquérir un bien neuf dont le prix n’excède pas les 5500€/m² et situé en zone A bis, A et B1 (le prix du bien étant plafonné globalement à 300 000€)
- Acheter un logement conforme aux normes techniques et seuils de performance énergétique des labels RT2012
- Louer le logement en non meublé et en qualité de résidence principale en respectant les paliers de durée (6, 9 ou 12 ans)
Durée
1
6 ans
2
12 ans
3
21%
Taux de réduction de l’impôt*
1
12%
2
18%
3
21%
Durée
Taux de réduction de l’impôt*
6 ans
12%
9 ans
16%
12 ans
21%
*Le pourcentage de réduction d’impôt s’applique sur le prix de revient du logement majoré des frais de notaire, le tout ne devant pas excéder 300 000 euros.
- Fixer un loyer plafonné selon les grilles prévues par la loi fiscalement domicilié en France
Zone Pinel
1
Zone A Bis
2
Zone A
3
Zone B1
Barème Pinel 2020
1
17,43 € /m²
2
12,95 € /m²
3
10,44 € /m²
Zone Pinel
Barème Pinel 2020
Zone A Bis
17,43 € /m²
Zone A
12,95 € /m²
Zone B1
10,44 € /m²
- Respecter le plafonnement des revenus du futur locataire
Composition du foyer fiscal
1
Personne seule
2
Couple (marié ou pacsé)
3
+ 1 personne à charge
4
+ 2 personnes à charge
5
+ 3 personnes à charge
6
+ 4 personnes à charge
7
+ personne à charge supplémentaire
Zone A bis
1
38 465 €
2
57 489 €
3
75 361 €
4
89 439 €
5
107 053 €
6
120 463 €
7
+ 13 421 €
Zone A
1
38 465 €
2
57 489 €
3
69 105 €
4
82 776 €
5
97 991 €
6
110 271 €
7
+ 12 286 €
Zone B1
1
31 352 €
2
41 868 €
3
50 349 €
4
60 783 €
5
71 504 €
6
80 584 €
7
+ 8 990 €
Composition du foyer fiscal
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Personne seule
38 465 €
38 465 €
31 352 €
Couple (marié ou pacsé)
57 489 €
57 489 €
41 868 €
+ 1 personne à charge
75 361 €
69 105 €
50 349 €
+ 2 personnes à charge
89 439 €
82 776 €
60 783 €
+ 3 personnes à charge
107 053 €
97 991 €
71 504 €
+ 4 personnes à charge
120 463 €
110 271 €
80 584 €
+ personne à charge supplémentaire
+ 13 421 €
+ 12 286 €
+ 8 990 €
*Pinel 2020
- Louer dans les 12 mois qui suivent l’achèvement du logement et dans les 30 mois qui suivent la date de signature de l’acte authentique d’acquisition ou de la construction de la résidence
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